São Paulo é cidade com mais coworkings no mundo. E duas chinesas estão puxando a demanda

Pesquisa da Newmark mostra que São Paulo tem 500 unidades, número que a posiciona como a cidade com a maior concentração de coworkings do mundo. Keeta e 99 vêm ocupando espaços de WeWork e IWG, dona de Regus e Spaces

A Keeta, concorrente chinesa do iFood, adotou uma estratégia flexível no Brasil, distribuindo equipes por coworkings em São Paulo, com contratos curtos para testar localizações. Alugou grandes espaços na WeWork (Vila Madalena) e Regus (Tatuapé). A 99, também chinesa, ocupa quase todo o WeWork do edifício Comolatti (Paulista) e planeja expandir.

O mercado de coworkings em São Paulo amadureceu, com a WeWork reduzindo presença, mas ainda líder, enquanto players como Vip Offices, Regus, Spaces e Hubsy crescem. O grupo IWG, dono de Regus e Spaces, acelera expansão, inclusive fora do eixo tradicional, com modelos flexíveis e parcerias locais. A região da Paulista lidera em área ocupada, mas há diversificação para bairros periféricos, impulsionada por preços mais baixos e demanda de grandes empresas.

A chegada da chinesa Keeta ao mercado brasileiro está redesenhando dois mapas: o do delivery e o dos coworkings em São Paulo. A empresa, principal concorrente do iFood na Ásia, optou por uma estratégia inusitada para sua operação no Brasil. Em vez de alugar escritórios tradicionais, espalhou suas equipes por diversos espaços de coworking pela cidade, com contratos de curta duração para testar a localização e a distribuição da equipe. O maior deles, de cerca de 1 mil metros quadrados (m²) de ocupação, será na unidade da WeWork na rua Girassol, na Vila Madalena.

Esse apetite pelo Brasil – traduzido no volume do time local – não ficou restrito, porém, ao WeWork. A Keeta também reservou espaço para um dos principais rivais da empresa americana: a britânica IWG, que difundiu esse modelo e, no Brasil, atua com as marcas Regus, Spaces e HQ. Conforme apurou o NeoFeed, a companhia chinesa alugou um andar inteiro – um espaço de 850 m² – da unidade da Regus no edifício Almagah, localizado no Tatuapé, bairro da zona leste de São Paulo.

A estratégia é semelhante à de outra chinesa, a 99. Controlada pela Didi Chuxing, que recentemente lançou a 99Food no País, a companhia está instalada na Paulista, ocupando quase todo o espaço da WeWork no edifício Comolatti, com cerca de 6,5 mil m². E, segundo apurou o NeoFeed, o grupo está em expansão para novos espaços – ainda em negociação – na Consolação.

O episódio na Vila Madalena, que inicialmente gerou controvérsia nas redes sociais sobre a “expulsão” de usuários pela WeWork, na verdade revela a força da demanda corporativa. Multinacionais, como a Keeta e a 99, usam coworkings como porta de entrada estratégica no País para estabelecer rapidamente suas sedes.

A aparente contradição entre o encolhimento da WeWork e o crescimento do setor ilustra a maturação do mercado brasileiro. A empresa americana, que chegou a ser avaliada em US$ 47 bilhões em 2019, quando viu seu IPO fracassar, enfrenta dificuldades globais desde então. Segundo dados da Newmark, o Brasil saltou de 238 espaços de coworking em 2015 para 3.886 no ano passado, crescimento de mais de 1.500% em menos de uma década.

São Paulo lidera em termos globais, com mais de 500 unidades ativas, número que a posiciona como a cidade com a maior concentração de coworkings do mundo. O contexto internacional ajuda a entender a dimensão do fenômeno brasileiro. Globalmente, o mercado de coworking deve crescer 15,7% ao ano até 2030, quando deve atingir US$ 40,5 bilhões em faturamento total. A América do Norte ainda domina com 34,6% do mercado global, mas a América Latina, liderada pelo Brasil, ganha relevância crescente.

O modelo brasileiro se diferencia por algumas características peculiares. Enquanto 70,3% dos coworkings nacionais operam em edifícios comerciais tradicionais, 29,7% funcionam em casas comerciais adaptadas – uma flexibilidade que permite maior capilaridade territorial. No segundo trimestre de 2025, a ocupação total dos coworkings em edifícios comerciais paulistanos caiu 3% em relação ao trimestre anterior, atingindo 241 mil m² – equivalente a 1,3% da área locável total da cidade. A queda foi atribuída ao volume devolvido pela WeWork e outros dois operadores menores.

“A WeWork reduziu bastante, sim, sua ocupação. Se a gente for pegar esse mesmo relatório de alguns anos atrás, ela chegou a bater os 200 mil metros ocupados no passado. Mas ela ainda continua sendo, de longe, o maior ocupante desse segmento”, diz Mariana Hanania, referindo-se ao mercado da capital paulista. “Mas a WeWork teve uma boa estratégia aqui no Brasil. Renegociaram bastante com proprietários e chegaram a um denominador comum com o qual estão conseguindo seguir com a operação”, complementa.

Porém, essa redução foi parcialmente compensada pelo crescimento de players estabelecidos como Vip Offices (+30%), Regus (+23%), Spaces (+10%) e Hubsy Coworking (+50%), demonstrando que o mercado está se redistribuindo entre operadores mais eficientes. Dono de duas dessas quatro marcas, o grupo IWG, avaliado em £ 2,3 bilhões (cerca de R$ 16,4 bilhões), representa um contraponto à turbulência da WeWork. “Eles são os precursores do mercado e também estão em expansão. No último trimestre, cresceram na região da Chucri Zaidan”, diz Hanania.

O avanço da IWG não está restrito às principais regiões de São Paulo. O grupo tem 92 unidades no Brasil, das quais 40 foram abertas neste ano – contra 14 em 2024. A previsão é fechar 2025 com 120 coworkings, entre contratos assinados e pontos em operação. Para 2026, o plano é ainda mais ambicioso.

“Nossa meta interna é dobrar de tamanho no Brasil”, diz Tiago Alves, CEO da IWG no País. “A projeção é chegar em dezembro de 2026 com 240 pontos, entre unidades em operação, em obras e contratos assinados. Estamos em crescimento acelerado e esse mercado está vivendo o seu melhor momento.”

Esse cenário teve início na pandemia, que realçou os benefícios desse formato. “A pandemia ensinou o mercado corporativo que é muito caro quebrar o contrato de aluguel”, diz ele. “Estamos com mais de 90% de ocupação e operando com o dobro da demanda de 2024.”

O CEO da IWG também ressalta que essa procura não se limita a multinacionais desembarcando no País. Cada vez mais, a demanda tem sido impulsionada por médias e, principalmente, grandes empresas. Com nomes como Petrobras, a IWG tem 48 mil clientes no Brasil, sendo que 60% estão nesses segmentos.

Ao mesmo tempo, a expansão do grupo vai muito além do mercado paulistano. Ela tem sido guiada pelo que Alves classifica como o “crescimento fora do óbvio”, ou seja, à parte do eixo formado pela capital paulista, Rio de Janeiro (RJ) e Brasília (DF). E essa tese se divide em três vertentes.

A primeira envolve cidades com mais de 350 mil habitantes. Esse radar inclui praças como o interior de São Paulo e as regiões Sul e Nordeste. “Temos um target de cerca de 130 cidades para iniciarmos operações”, diz Alves.

A IWG tem usado as marcas Regus e HQ, seu formato mais acessível, para fincar os pés nesses novos CEPs, inclusive com variações e modelos “Express” dessas bandeiras. Já a marca Spaces, que envolve espaços acima de dois mil metros quadrados, é reservada para mercados já mais maduros.

Sob essa orientação e com o plano de fechar 2025 com cerca de 110 unidades em operação, a empresa já tem aberturas programadas para cumprir essa meta em cidades como Socorro, Assis e Marília (SP); Cascavel (PR); São João de Meriti (RJ); e Águas Claras (DF).

Até o fim do ano, esse calendário também inclui a ampliação da presença ou mesmo a estreia em outras capitais. Esse é o caso de Belém, cidade escolhida para marcar a entrada da IWG na região Norte, aproveitando o gancho de uma outra agenda – a realização da COP30, no mês de novembro.

O grupo chegou à capital paraense com duas unidades, inauguradas neste mês e que somam mais de 300 metros quadrados, com a marca Regus. Com a mesma bandeira, um terceiro coworking será aberto na cidade até o fim de 2025.

A chegada em Belém ilustra um segundo modelo de expansão. Nesse formato, chamado de “roll-in”, o grupo assume a operação de outros coworkings, cujos proprietários permanecem como sócios dos ativos. Na capital do Pará, as duas primeiras unidades foram fruto de uma parceria com a Fratelli Office.

Para esses sócios, uma das vantagens na mesa é serem plugados no ecossistema de vendas da IWG. Já para o grupo britânico, o modelo permite expandir sua base mais rapidamente e com menos recursos, dado que, em geral, essas operações exigem poucas adaptações para serem convertidas.

“No modelo tradicional, nosso investimento médio varia de R$ 2 milhões a R$ 4 milhões, e as obras levam entre três e cinco meses”, diz Alves. “Aqui, o investimento é marginal e conseguimos, em alguns casos, virar essa operação em 30 dias.”

Mesmo em seus mercados mais “óbvios”, a IWG está buscando não se restringir ao crescimento orgânico – fruto da alta demanda – em áreas tradicionais, como as regiões da Faria Lima e da avenida Paulista, em São Paulo.